Theo TS. Vũ Đình Ánh, vấn đề không phải siết tín dụng mà phải hướng tín dụng vào phân khúc hay là dự án lành mạnh bền vững đảm bảo chất lượng cho bản thân thị trường bất động sản và chất lượng khoản tín dụng dành cho bất động sản.

Không ngắt dòng vốn vào bất động sản đồng loạt

Phía Ngân hàng Nhà nước mới đây có chỉ đạo liên quan việc kiểm soát dòng vốn tín dụng vào bất động sản. Mới đây, Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39/2016/TT-NHNN (Thông tư 39) đề cập tới vấn đề về cho doanh nghiệp, người mua nhà vay bất động sản. Ông nhận định như thế nào về động thái này?

Hiện nay, nếu xét về quy mô, tín dụng cho bất động sản như Ngân hàng Nhà nước vừa thông báo, chiếm 20,36% trong tổng tín dụng nền kinh tế.

Vấn đề nằm ở chất lượng tín dụng không phải là xuất phát từ quy mô. Có những dự án cần tiếp tục đẩy tín dụng lên và có dự án cần phải ngắt nguồn tín dụng không thể đánh đồng tất cả thị trường bất động sản là một.

Cách hiểu rủi ro thị trường bất động sản là rủi ro chung mà không có sự phân biệt trong phân khúc nào hay tại sao lại rủi ro ở những thời điểm khác nhau?

Một lần nữa khi tiếp cận thị trường bất động sản cần phải lưu ý rằng, thị trường bao gồm nhiều phân khúc và lại có nhà phát triển bất động sản, nhà đầu tư, nhà đầu cơ cho từng loại phân khúc.

Thế nên, không thể áp dụng chính sách chung siết tín dụng cho toàn thị trường, mà phải áp dụng cho từng phân khúc, từng thời điểm và thậm chí là từng nhà đầu tư.

Ngoài ra, quan niệm đánh đồng bất động sản là ngành rủi ro nên phải hạn chế siết tín dụng như trước là sai lầm. Hay việc cho rằng, phải định hướng dòng tiền vào ngành sản xuất kinh doanh và bất động sản không phải là ngành sản xuất kinh doanh cũng là sai cơ bản. Bất động sản là ngành sản xuất kinh doanh và là trụ cột của nền kinh tế.

Nếu như các ngân hàng đồng loạt "đóng cánh cửa" vốn vay cho bất động sản, điều gì sẽ xảy ra với thị trường?

Thị trường bất động sản hiện tại nhìn chung chưa có dấu hiệu bong bóng. Nếu siết, cắt nguồn tín dụng cho bất động sản mà làm đồng loạt, không phân biệt dự án tốt, dự án xấu, chắc chắn sẽ khiến thị trường đáng ra không khủng hoảng lại lao vào tình cảnh khủng hoảng.

Nếu thị trường bất động sản khủng hoảng, thị trường tài chính khủng hoảng theo. Vấn đề không phải siết tín dụng mà phải hướng tín dụng vào phân khúc hay là dự án lành mạnh bền vững đảm bảo chất lượng cho bản thân thị trường bất động sản và chất lượng khoản tín dụng dành cho bất động sản.

Tại Hội nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững chiều 14/7, Thủ tướng Phạm Minh Chính khẳng định "không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý". Khẳng định của Thủ tướng là vậy nhưng lcó thể đi ngay vào thực tế triển khai được không, thưa ông?

Đúng là như vậy, nếu như chỉ đạo đó không đến được với đơn vị thực hiện. Chỉ đạo của Thủ tướng chính là biện pháp kiểm tra, kiểm soát để giúp ngân hàng lựa chọn dự án tốt, tránh dự án xấu đồng thời thay đổi kế hoạch, chiến lược cho vay bất động sản.
 
Thị trường sẽ khủng hoảng nếu siết tín dụng bất hợp lý

Có ý kiến cho rằng, siết tín dụng để kéo giá bất động sản xuống sau thời gian tăng quá đà. Quan điểm của ông thì sao?

Giá bất động sản hiện nay tăng do nhiều vấn đề. Hiện tại, cơ quan quản lý đang muốn giảm giá tăng đến từ nguyên nhân đầu cơ. Còn giá bất động sản tăng lên do mất cân đối cung cầu hay tăng do giá nguyên vật liệu đầu vào, giá nhân công tăng.. thì hợp lý.

Theo ông, nên phân bổ dòng tiền vào bất động sản như thế nào để thúc đẩy sự phát triển của thị trường này?

Thời vốn dễ dãi cho bất động sản hay bất kỳ ngành nghề kinh doanh nào là đang khó. Ngân hàng nhà nước đang quản bằng room, hạn mức tín dụng và trần mức tín dụng. Các ngân hàng có khách hàng tốt, sử dụng hết trần tín dụng nên họ xin nới thêm trần tín dụng mặc dù mới đến tháng 7/2022.

Các ngân hàng không có khách hàng tốt, có giá vốn khá cao so với ngân hàng đã sử dụng hết hạn mức trần tín dụng thì vẫn còn room. Vấn đề phải điều chỉnh hạn mức tín dụng khác nhau cho ngân hàng, và với ngân hàng phải lựa chọn dự án, lựa chọn nhà đầu tư.

Bản thân trần tín dụng cũng phải lựa chọn cho ngân hàng hoạt động tốt, ngân hàng yếu kém để điều chỉnh hạn mức hợp lý. Trường hợp ngân hàng chưa hết room tín dụng, nếu họ cố sử dụng hết hạn mức tín dụng mà họ được phân, rất có thể họ sẽ liều lĩnh đổ vào lĩnh vực gây ra rủi ro lớn sau này. Và có thể buộc phải tái cơ cấu lại 1 lần nữa.

Thị trường bất động sản hiện có những cái biểu hiệu tiêu cực ở 1 số phân khúc, 1 số địa phương, 1 số thời điểm nhưng không có nghĩa thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với khủng hoảng.

Nếu ngắt tín dụng 1 cách đồng loạt không có sự phân biệt, đẩy thị trường vào tình trạng đóng băng thậm chí khủng hoảng, đặc biệt khủng hoảng thanh khoản. Nói cách khác, cần có sự phân biệt và không áp biện pháp đồng loạt siết tín dụng theo cách dễ dãi hay một cách không hợp lý.

Xin cảm ơn ông!