Luật Đất Đai 2024: Áp Dụng Phương Pháp Định Giá Đất Cụ Thể Với Từng Trường Hợp

Ông Trần Văn Bình, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, một điểm đáng chú ý của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo cơ chế thị trường. Luật Đất đai 2024 đã tiếp thu và đưa nội dung về các phương pháp định giá đất gồm phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
 

Cụ thể, trong Luật Đất đai 2024, phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 3 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá;

Phương pháp thu nhập trong Luật Đất đai 2024 được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá.

Phương pháp thặng dư trong Luật Đất đai sửa đổi 2024 được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất trong Luật Đất đai 2024 được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh so với phiên bản Luật cũ, các phương pháp định giá đất không có nhiều thay đổi, tuy nhiên Luật Đất đai 2024 đã bổ sung quy định về các trường hợp, điều kiện áp dụng đối với từng phương pháp định giá đất. Trong Luật Đất đai 2024, bảng giá đất cũng được điều chỉnh hằng năm thay vì quy định cũ 5 năm một lần. Ngoài ra, Luật điều chỉnh, bổ sung đối với trường hợp có biến động về giá đất thị trường. Điều này, phản ánh đúng bảng giá đất sát với thực tế thị trường, bảo đảm bám sát diễn biến thị trường và mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất.

Luật Đất Đai 2024: Những Điểm Mới Tích Cực Với Thị Trường

Bên cạnh đó, ông Bình cho biết, việc Quốc hội thông qua Luật Đất đai sớm sẽ tạo điều kiện cho phát triển, mở ra giai đoạn phát triển mới của thị trường bất động sản. Một điểm đáng chú ý là Luật đất đai lần này bổ sung quy định về xây nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp sẽ được miễn, giảm tiền thuê đất (ghi nhận tại điểm b, khoản 1, Điều 158). Quy định này là sự bổ sung hợp lý nhằm khuyến khích doanh nghiệp xây dựng nhà lưu trú, nhà ở xã hội đảm bảo chỗ ở cho người lao động, đáp ứng đầy đủ nhu cầu ở thực sẽ hỗ trợ tối đa việc thanh khoản trên thị trường bất động sản.
 

Môt điểm mới trong Luật Đất đai sửa đổi được doanh nghiệp bất động sản quan tâm là việc giảm tải các thủ tục pháp lý sẽ tạo sự thông thoáng cho doanh nghiệp, góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các quy định của Luật đất đai 2024 đã được hoàn thiện theo hướng đổi mới quy trình, nội dung, phương pháp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trong đó có việc tăng cường công khai, minh bạch, sự tham gia của người dân trong công tác lập quy hoạch sử dụng đất thông qua việc tổ chức lấy ý kiến; bổ sung, hoàn thiện các quy định về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong các khu vực quy hoạch.

Ngoài ra, thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu, “phần thắng” sẽ giành cho các doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực và lịch sử sử dụng đất hiệu quả. Cơ chế mới sẽ giảm thiểu tối đa các quan hệ “xin – cho”. Điều này sẽ góp phần tích cực, tạo ra môi trường cạnh tranh một cách công bằng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Các doanh nghiệp bất động sản “làm thật” cũng sẽ dễ dàng tiếp cận đất đai hơn, chi phí để phát triển dự án từ đó cũng có cơ hội được giảm xuống. Đây cũng là một yếu tố góp phần tác động khiến giá bất động sản dần tiệm cận với giá trị thực.