4 xu hướng chính của thị trường bất động sản năm 2020
Hiện thị trường BĐS chưa khởi sắc ở hầu hết các phân khúc sản phẩm nhưng theo dự báo, trong giai đoạn tới, một số xu hướng thị trường có thể sẽ diễn ra mạnh mẽ, thể hiện ở một vài phân khúc nổi bật trên thị trường.
“Sóng” đầu tư bất động sản khu công nghiệp
Bên cạnh làn sóng dịch chuyển sản xuất của các nước thì việc Việt Nam tham gia vào nhiều Hiệp định thương mại đang là lợi thế rất lớn cho phân khúc BĐS công nghiệp phát triển. Theo dự báo của các chuyên gia, đây được xem là điểm sáng hiếm hoi của thị trường ngay trong thời điểm dịch Covid-19 và dự báo sẽ tạo “sóng” trong giai đoạn tới.
Các chuyên gia cho rằng Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam – Liên minh châu Âu (EVFTA) có hiệu lực sẽ tạo thêm lợi thế thu hút nguồn vốn đầu tư cho thị trường BĐS, đặc biệt BĐS công nghiệp.
Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam từng cho rằng, Hiệp định này cho thấy cam kết của Chính phủ trong việc đưa Việt Nam trở thành một điểm đến hàng đầu trong lĩnh vực công nghiệp chế tạo tại châu Á. Hoạt động thương mại song phương chắc chắn sẽ tăng, kéo theo đó là tăng luồng vốn FDI, tăng số lượng việc làm và thêm nhiều cơ hội hơn trên tất cả các phân khúc BĐS trong đó có BĐS công nghiệp.
Cùng quan điểm, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills cho biết có nhiều nhóm nhà đầu tư đang tìm những quỹ đất từ 500 đến 1.000ha để đầu tư khu công nghiệp. Nhiều nhà sản xuất lại muốn đầu tư tăng diện tích nhà máy nên thị trường BĐS công nghiệp tại các tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM, Long An, Bình Dương, Đồng Nai… dự báo sẽ có cơ hội phát triển rất lớn.
Còn theo đại diện CBRE Việt Nam, thời gian gần đây nhu cầu thuê đất công nghiệp tăng cao, nguồn cung không đáp ứng kịp. Khảo sát của CBRE cho thấy tại Đồng Nai và Tp.HCM, giá thuê kho xưởng xấp xỉ 5 USD/m2/tháng. Mức giá này ở Bà Rịa-Vũng Tàu, Bình Dương, Long An dao động trong khoảng từ 3,7-4 USD/m2/tháng.
Giá thuê đất công nghiệp cũng tăng cao, tại Tp.HCM tiệm cận mốc 160 USD/m2/chu kỳ thuê và các địa phương khác từ 80-120 USD/m2/chu kỳ thuê ở. Nguồn cung đất công nghiệp có xu hướng dịch chuyển về các tỉnh, thành phố công nghiệp cấp 2 nhờ mức giá thuê cạnh tranh và tỷ lệ lấp đầy còn thấp. Những vùng đất mới có kết nối tốt với cảng biển sẽ có tỷ lệ lấp đầy nhanh chóng.
Xu hướng dịch chuyển đầu tư BĐS tỉnh lân cận lên ngôi
Khi quỹ đất sạch tại các thành phố lớn như Hà Nội và Tp.HCM ngày càng khan hiếm, các doanh nghiệp BĐS sẽ tiếp tục chuyển dịch sang các tỉnh thành khác có lợi thế phát triển kinh tế khoáng sản, công nghiệp, đặc biệt là phát triển du lịch. Bên cạnh đó, nhiều CĐT có xu hướng lựa chọn các tỉnh địa phương để làm các đô thị mới vì thủ tục đất đấu thầu thuận lợi và chu kỳ đầu tư một dự án ngắn hơn so với dự án tại đô thị.
Theo các chuyên gia, xu hướng này sẽ lên ngôi trong vòng vài năm tới. Việc các doanh nghiệp đồng loạt phát triển các dự án ra vùng ven như Bình Phước, Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Thuận, Tây Ninh… đang là giải pháp tối ưu của các chủ đầu tư lẫn các nhà đầu tư.
Dự án Khu Dân Cư Kênh Đông – Chủ đầu tư ATA GROUP
Theo đánh giá của ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Phó Giám đốc CBRE Việt Nam, với sự khan hiếm quỹ đất tại trung tâm, các nhà phát triển dự án tất nhiên sẽ phải kiếm quỹ đất vùng rìa Tp.HCM. Và xu hướng này ngày càng thể hiện rõ nét, mạnh mẽ. Các khu vực tỉnh lân cận cũng sẽ là thị trường chủ đạo cung cấp nguồn cung chính cho thị trường BĐS trong các năm tới.
Tuy nhiên, cũng theo các chuyên gia, việc “đại di cư” ra vùng tỉnh cần một chiến lược quy hoạch đồng bộ để tạo ra những đô thị vệ tinh, đầy đủ tiện ích chứ không phải cảnh “vườn không nhà trống”.
Nhà ở đáp ứng nhu cầu thực duy trì đà tăng trưởng
Phân khúc ở nhà ở vẫn được đánh giá tăng trưởng ổn định trong giai đoạn tới bởi liên quan đến nhu cầu ở của người dân trong lâu dài. Trong đó, phân khúc giá tầm trung, phù hợp với tài chính số đông khách hàng có xu hướng dẫn dắt thị trường trong dài hạn.
Bà Trang Bùi, Giám đốc thị trường JLL Việt Nam cho rằng, hiện tại phân khúc căn hộ đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn tốt trên thị trường. 80% nguồn cung thị trường là dòng sản phẩm trung cấp, hầu hết các sản phẩm dòng này đều hướng đến nhu cầu ở thực sự.
Trong vòng 5-7 năm sau, lượng khách hàng tầng lớp trung lưu sẽ tăng tại thị trường Việt Nam, theo đó ở thời điểm này NĐT nhắm vào phân khúc trung cấp hoặc phân khúc cao hơn xíu, sau 5-7 năm thu nhập của người ở thực tăng lên họ sẽ có nhu cầu tìm kiếm căn nhà tốt hơn, cao cấp hơn để cải tiến nơi ở của mình. Theo bà Trang, với những sản phẩm hoàn thành rồi, phục vụ nhu cầu ở thực luôn được cả NĐT lẫn người mua tìm kiếm.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) cũng cho rằng, các năm tới xu hướng căn hộ diện tích hợp lý, vừa túi tiền sẽ lên ngôi và vẫn chiếm tỷ lệ lớn trên thị trường. Theo ông Châu, để thị trường BĐS phát triển bền vững, cân bằng, thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền chiếm tỷ lệ lớn nhất. Trong khi nguồn cung hiện nay rất hạn chế, thì trong năm tới chắc chắn sẽ vẫn rất được người tiêu dùng chờ đợi. Đặc biệt tỷ lệ người có thu nhập trung bình, thấp, công nhân ở các khu đô thị lớn có nhu cầu về nhà ở rất lớn.Căn hộ vừa túi tiền không những có nhu cầu lớn, mà tính thanh khoản còn rất cao, cao hơn nhiều các phân khúc khác.
NĐT vẫn chuộng đất nền
Theo dự báo của hầu hết các chuyên gia, dù đất nền có giảm nhiệt so với thời điểm trước nhưng đây vẫn là loại hình được NĐT ưa chuộng.
Trong giai đoạn sắp tới, đất nền được dự báo vẫn tiếp tục khan hiếm do không có nhiều dự án mới mở bán, cho nên sức hút của nó vẫn khá mạnh mẽ đối với những NĐT có dòng vốn đầu tư tốt.
Theo nhận định của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong thời gian tới, thị trường sẽ có sự sàng lọc, điều chỉnh, và dòng tiền của nhà đầu tư cũng sẽ được tính toán kỹ lương và phân bổ hợp lý hơn. Nhìn lại các kênh đầu tư trong bối cảnh hiện tại thì đất nền vẫn là lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư tại thị trường các địa phương mới phát triển, đặc biệt là đất nền giá trị nhỏ, phù hợp với tầm tài chính vừa phải sẽ là cứu cánh an toàn giúp dòng tiền giữ giá tốt nhất.
“Sóng” đầu tư bất động sản khu công nghiệp
Bên cạnh làn sóng dịch chuyển sản xuất của các nước thì việc Việt Nam tham gia vào nhiều Hiệp định thương mại đang là lợi thế rất lớn cho phân khúc BĐS công nghiệp phát triển. Theo dự báo của các chuyên gia, đây được xem là điểm sáng hiếm hoi của thị trường ngay trong thời điểm dịch Covid-19 và dự báo sẽ tạo “sóng” trong giai đoạn tới.
Các chuyên gia cho rằng Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam – Liên minh châu Âu (EVFTA) có hiệu lực sẽ tạo thêm lợi thế thu hút nguồn vốn đầu tư cho thị trường BĐS, đặc biệt BĐS công nghiệp.
Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam từng cho rằng, Hiệp định này cho thấy cam kết của Chính phủ trong việc đưa Việt Nam trở thành một điểm đến hàng đầu trong lĩnh vực công nghiệp chế tạo tại châu Á. Hoạt động thương mại song phương chắc chắn sẽ tăng, kéo theo đó là tăng luồng vốn FDI, tăng số lượng việc làm và thêm nhiều cơ hội hơn trên tất cả các phân khúc BĐS trong đó có BĐS công nghiệp.
Cùng quan điểm, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills cho biết có nhiều nhóm nhà đầu tư đang tìm những quỹ đất từ 500 đến 1.000ha để đầu tư khu công nghiệp. Nhiều nhà sản xuất lại muốn đầu tư tăng diện tích nhà máy nên thị trường BĐS công nghiệp tại các tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM, Long An, Bình Dương, Đồng Nai… dự báo sẽ có cơ hội phát triển rất lớn.
Còn theo đại diện CBRE Việt Nam, thời gian gần đây nhu cầu thuê đất công nghiệp tăng cao, nguồn cung không đáp ứng kịp. Khảo sát của CBRE cho thấy tại Đồng Nai và Tp.HCM, giá thuê kho xưởng xấp xỉ 5 USD/m2/tháng. Mức giá này ở Bà Rịa-Vũng Tàu, Bình Dương, Long An dao động trong khoảng từ 3,7-4 USD/m2/tháng.
Giá thuê đất công nghiệp cũng tăng cao, tại Tp.HCM tiệm cận mốc 160 USD/m2/chu kỳ thuê và các địa phương khác từ 80-120 USD/m2/chu kỳ thuê ở. Nguồn cung đất công nghiệp có xu hướng dịch chuyển về các tỉnh, thành phố công nghiệp cấp 2 nhờ mức giá thuê cạnh tranh và tỷ lệ lấp đầy còn thấp. Những vùng đất mới có kết nối tốt với cảng biển sẽ có tỷ lệ lấp đầy nhanh chóng.
Xu hướng dịch chuyển đầu tư BĐS tỉnh lân cận lên ngôi
Khi quỹ đất sạch tại các thành phố lớn như Hà Nội và Tp.HCM ngày càng khan hiếm, các doanh nghiệp BĐS sẽ tiếp tục chuyển dịch sang các tỉnh thành khác có lợi thế phát triển kinh tế khoáng sản, công nghiệp, đặc biệt là phát triển du lịch. Bên cạnh đó, nhiều CĐT có xu hướng lựa chọn các tỉnh địa phương để làm các đô thị mới vì thủ tục đất đấu thầu thuận lợi và chu kỳ đầu tư một dự án ngắn hơn so với dự án tại đô thị.
Theo các chuyên gia, xu hướng này sẽ lên ngôi trong vòng vài năm tới. Việc các doanh nghiệp đồng loạt phát triển các dự án ra vùng ven như Bình Phước, Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Thuận, Tây Ninh… đang là giải pháp tối ưu của các chủ đầu tư lẫn các nhà đầu tư.
Dự án Khu Dân Cư Kênh Đông – Chủ đầu tư ATA GROUP
Theo đánh giá của ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Phó Giám đốc CBRE Việt Nam, với sự khan hiếm quỹ đất tại trung tâm, các nhà phát triển dự án tất nhiên sẽ phải kiếm quỹ đất vùng rìa Tp.HCM. Và xu hướng này ngày càng thể hiện rõ nét, mạnh mẽ. Các khu vực tỉnh lân cận cũng sẽ là thị trường chủ đạo cung cấp nguồn cung chính cho thị trường BĐS trong các năm tới.
Tuy nhiên, cũng theo các chuyên gia, việc “đại di cư” ra vùng tỉnh cần một chiến lược quy hoạch đồng bộ để tạo ra những đô thị vệ tinh, đầy đủ tiện ích chứ không phải cảnh “vườn không nhà trống”.
Nhà ở đáp ứng nhu cầu thực duy trì đà tăng trưởng
Phân khúc ở nhà ở vẫn được đánh giá tăng trưởng ổn định trong giai đoạn tới bởi liên quan đến nhu cầu ở của người dân trong lâu dài. Trong đó, phân khúc giá tầm trung, phù hợp với tài chính số đông khách hàng có xu hướng dẫn dắt thị trường trong dài hạn.
Bà Trang Bùi, Giám đốc thị trường JLL Việt Nam cho rằng, hiện tại phân khúc căn hộ đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn tốt trên thị trường. 80% nguồn cung thị trường là dòng sản phẩm trung cấp, hầu hết các sản phẩm dòng này đều hướng đến nhu cầu ở thực sự.
Trong vòng 5-7 năm sau, lượng khách hàng tầng lớp trung lưu sẽ tăng tại thị trường Việt Nam, theo đó ở thời điểm này NĐT nhắm vào phân khúc trung cấp hoặc phân khúc cao hơn xíu, sau 5-7 năm thu nhập của người ở thực tăng lên họ sẽ có nhu cầu tìm kiếm căn nhà tốt hơn, cao cấp hơn để cải tiến nơi ở của mình. Theo bà Trang, với những sản phẩm hoàn thành rồi, phục vụ nhu cầu ở thực luôn được cả NĐT lẫn người mua tìm kiếm.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) cũng cho rằng, các năm tới xu hướng căn hộ diện tích hợp lý, vừa túi tiền sẽ lên ngôi và vẫn chiếm tỷ lệ lớn trên thị trường. Theo ông Châu, để thị trường BĐS phát triển bền vững, cân bằng, thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền chiếm tỷ lệ lớn nhất. Trong khi nguồn cung hiện nay rất hạn chế, thì trong năm tới chắc chắn sẽ vẫn rất được người tiêu dùng chờ đợi. Đặc biệt tỷ lệ người có thu nhập trung bình, thấp, công nhân ở các khu đô thị lớn có nhu cầu về nhà ở rất lớn.Căn hộ vừa túi tiền không những có nhu cầu lớn, mà tính thanh khoản còn rất cao, cao hơn nhiều các phân khúc khác.
NĐT vẫn chuộng đất nền
Theo dự báo của hầu hết các chuyên gia, dù đất nền có giảm nhiệt so với thời điểm trước nhưng đây vẫn là loại hình được NĐT ưa chuộng.
Trong giai đoạn sắp tới, đất nền được dự báo vẫn tiếp tục khan hiếm do không có nhiều dự án mới mở bán, cho nên sức hút của nó vẫn khá mạnh mẽ đối với những NĐT có dòng vốn đầu tư tốt.
Theo nhận định của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong thời gian tới, thị trường sẽ có sự sàng lọc, điều chỉnh, và dòng tiền của nhà đầu tư cũng sẽ được tính toán kỹ lương và phân bổ hợp lý hơn. Nhìn lại các kênh đầu tư trong bối cảnh hiện tại thì đất nền vẫn là lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư tại thị trường các địa phương mới phát triển, đặc biệt là đất nền giá trị nhỏ, phù hợp với tầm tài chính vừa phải sẽ là cứu cánh an toàn giúp dòng tiền giữ giá tốt nhất.
Tác giả bài viết: Tổ Quốc
