Điều kiện để chủ đầu tư được phép mở bán một dự án chung cư
Các điều kiện để mở bán một dự án chung cư theo quy định mới nhất năm 2020. Chủ đầu tư muốn đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào giao dịch cần đáp ứng điều kiện gì?
Nhà chung cư là một dạng nhà có thiết kế từ 02 tầng trở lên, có lối đi chung giữa các căn hộ, có nhiều căn hộ, có cầu thang chung, có cả những phần sở hữu riêng, cũng như những phần sở hữu chung và cuối cùng về đặc điểm nhận biết nhà chung cư đó là có hộ thống công trình hạ tầng với mục đích sử dụng chung đối với toàn bộ các hộ gia đình, cá nhân hay tổ chức đang sinh sống, làm việc trong tòa nhà chung cứ đó.
Nhà chung cứ được xây dựng với mục đích cụ thể với hai loại hình đó là thứ nhất là để ở, thứ hai là hỗn hợp vừa để ở và để kinh doanh. Đối với những dự án nhà chung cư thì khi chủ đầu tư tiến hành mở bán căn hộ trong dự án chung cư đó thì cần đáp ứng những điều kiện cụ thể đối với Sở xây dựng. Luật Dương Gia dựa trên những căn cứ pháp lý, quy định của pháp luật xin trình bày vấn đề này như sau:
Đặt ra yêu cầu đầu tiên đó là phía bên chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng tại nơi có dự án chung cư đó kèm theo các loại giấy tờ theo quy định và thỏa mãn điều kiện để chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua như các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, về bộ hồ sơ dự án, cũng như bản thiết kế chi tiết bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền kiểm tra, xem xét, phù hợp với điều kiện kinh tế hạ tầng của khu vực cũng như năng lực của phía bên chủ đầu tư và đã được tiến hành phê duyệt.
Cùng với đó không thể thiếu đó là Giấy phép xây dựng đối với những trường hợp phải có điều kiện đảm bảo về loại Giấy phép xây dựng, những giấy tờ về vấn đề đối với quy trình nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật chuẩn đảm bảo tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp nếu đó là dự án nhà chung cư, các dự án tòa nhà hỗn hợp mà đối với các dự án này được xây dựng có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đối với việc dự án đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó và nội dung được quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Trong quá trình thực hiện dự án xây dựng đối với khu nhà ở chung cư, phía bên chủ đầu tư Nhà nước đề ra ưu đãi đối với chủ đầu tư về việc có quyền huy động vốn từ các khoản tiền mua nhà ứng trước hay còn gọi là tiền đặt cọc mua nhà của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam có nhu cầu muốn mua nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở.
Trong trường hợp này phía bên chủ đầu tư và khách hàng có nhu cầu mua nhà chung cư sẽ tiến hành việc ứng trước tiền thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định cụ thể rõ ràng tại điểm đ, khoản 1, Điều 9 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết vấn đề trong việc thi hành Luật Nhà ở.
Để được huy động vốn theo phương thức đặt cọc tiền hay ứng trước tiền mua chung cư từ khách hàng này, thì phía chủ đầu tư phải đáp ứng các vấn đề quy định điều kiện được nêu rõ chi tiết trong quy định tại điểm đ, khoản 2, Điều 9 đó là: Phía bên chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở với khách hàng sau khi đã đáp ứng được điều kiện đó là có đầy đủ về bản thiết kế kỹ thuật nhà ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công trình này đã được phía bên chủ đầu tư tiến hành khởi công xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành đầy đủ các vấn đề liên quan đến thủ tục mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về vấn đề thực hiện kinh doanh bất động sản và cũng phải đảm bảo đối với việc rằng đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở được xây dựng theo quy định của pháp luật.
Về vấn đề ký kết các hợp đồng huy động vốn cho các dự án phát triển nhà ở thương mại này thì căn cứ theo Điều 19 quy định tại Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định hưỡng dẫn chi tiết Luật Nhà ở 2014 có nêu chi tiết về vấn đề này như sau: đối với vấn đề ký kết những hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại này thì sẽ được áp dụng ký thông qua đối với các hình thức đã được nêu trong khoản 2, khoản 3, và khoản 4 tại Điều 69 của Luật Nhà ở 2014.
Trường hợp nếu việc tiến hành ký hợp đồng thực hiện công tác huy động vốn mà không thực hiện đúng với các Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở 2014 và quy định tại cả trong điều này thì các hợp đồng huy động vốn này sẽ bị vô hiệu và không được pháp luật công nhận. Nếu phía chủ đầu tư vi phạm về vấn đề ký kết nêu trên thì chủ đầu tư nào tiến hành việc ký hợp đồng huy động vốn đó sẽ bị tiến hành xử phạt theo đúng quy định của pháp luật về sai phạm cũng như phải tiến hành bồi thường những thiệt hại đã gây ra cho bên phía những khách hàng đã tham gia góp vốn cho dự án nhà ở thương mại đó.
Cùng với đó tại khoản 3, Điều 69, Luật Nhà ở 2014 có quy định về các nguồn vốn được đặt ra nhằm mục đích để phục vụ cho việc phát triển nhà ở thương mại bao gồm các loại tiền như tiền thuê, tiền thuê mua, tiền mua nhà ở trả trước đối với các hợp đồng mua bán, hợp đồng cho thuê mua cũng như nhà ở cho thuê đối với các nhà ở hình thành trong tương lai.
Nghị định 99/2015/NĐ-CP có quy định trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản như:
+ Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua như: thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó( được quy định tại Khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014).
+ Trường hợp đối với những dự án mà dự án đó có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì đối với phía chủ đầu tư sẽ phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc đó là một biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó; trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ đối với việc cam kết về vấn đề chịu trách nhiệm trong văn bản trình gửi Sở Xây dựng.
Trong thời hạn 15 ngày làm việc, kể từ ngày Sở Xây dựng nhận được hồ sơ đề nghị của phía bên chủ đầu tư đối với dự án, Sở Xây dựng phải tiến hành kiểm tra hồ sơ; nếu bộ hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định của pháp luật thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, được cho thuê mua gửi đến phía bên chủ đầu tư nhận kết quả; còn trường hợp nếu như hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định về một bộ hồ sơ thì phải có văn bản nêu rõ lý do và yêu cầu bổ sung nếu cần thiết.
Trường hợp đối với việc chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định đó là 15 ngày như đã nêu ở trên mà phía bên Sở Xây dựng không có văn bản thông báo cho bên phía chủ đầu tư mà dự án nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, được cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đối với trường hợp này thì phía bên chủ đầu tư phải đứng ra cam kết việc chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua đối với khu nhà ở thương mại này; còn đối với phía bên Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm đối với vấn đề thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư theo đúng quy định của pháp luật.
Tuy nhiên nếu rơi vào trường hợp đó là sau khi Sở Xây dựng đã có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, được tiến hành cho thuê mua nhưng phía bên chủ đầu tư lại thực hiện việc bán, việc cho thuê mua mà thực hiện thế chấp nhà ở thương mại này thì việc bán, việc cho thuê mua nhà ở này sau khi thế chấp thì đặt ra rằng sẽ chỉ được thực hiện khi có đủ điều kiện về việc bán, thuê mua và yêu cầu phải có văn bản thông báo của Sở Xây dựng về việc cho phép mở bán, cho thuê mua.
Đồng thời ngược lại đối với các tổ chức, cá nhân mà tiến hành thực hiện huy động vốn quy định trong trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở phải đảm bảo đối với số tiền huy động vốn đó được sử dụng nguồn vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng nhà ở tại dự án đó;
Nghiêm cấm chủ đầu tư huy động vốn mà số tiền huy động lại vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở được ứng trước của khách hàng theo quy định của pháp luật; trường hợp số tiền huy động vốn được đem ra sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc thực hiện việc chiếm dụng vốn đã huy động hoặc đó là hành vi huy động vốn vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở ứng trước của khách hàng thì yêu cầu phải hoàn lại số tiền đã huy động sai theo quy định, tiến hành bồi thường (nếu trường hợp việc huy động vốn sai gây thiệt hại cho phía khách hàng) và chủ đầu tư sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
Nhà chung cư là một dạng nhà có thiết kế từ 02 tầng trở lên, có lối đi chung giữa các căn hộ, có nhiều căn hộ, có cầu thang chung, có cả những phần sở hữu riêng, cũng như những phần sở hữu chung và cuối cùng về đặc điểm nhận biết nhà chung cư đó là có hộ thống công trình hạ tầng với mục đích sử dụng chung đối với toàn bộ các hộ gia đình, cá nhân hay tổ chức đang sinh sống, làm việc trong tòa nhà chung cứ đó.
Nhà chung cứ được xây dựng với mục đích cụ thể với hai loại hình đó là thứ nhất là để ở, thứ hai là hỗn hợp vừa để ở và để kinh doanh. Đối với những dự án nhà chung cư thì khi chủ đầu tư tiến hành mở bán căn hộ trong dự án chung cư đó thì cần đáp ứng những điều kiện cụ thể đối với Sở xây dựng. Luật Dương Gia dựa trên những căn cứ pháp lý, quy định của pháp luật xin trình bày vấn đề này như sau:
Đặt ra yêu cầu đầu tiên đó là phía bên chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng tại nơi có dự án chung cư đó kèm theo các loại giấy tờ theo quy định và thỏa mãn điều kiện để chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua như các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, về bộ hồ sơ dự án, cũng như bản thiết kế chi tiết bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền kiểm tra, xem xét, phù hợp với điều kiện kinh tế hạ tầng của khu vực cũng như năng lực của phía bên chủ đầu tư và đã được tiến hành phê duyệt.
Cùng với đó không thể thiếu đó là Giấy phép xây dựng đối với những trường hợp phải có điều kiện đảm bảo về loại Giấy phép xây dựng, những giấy tờ về vấn đề đối với quy trình nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật chuẩn đảm bảo tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp nếu đó là dự án nhà chung cư, các dự án tòa nhà hỗn hợp mà đối với các dự án này được xây dựng có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đối với việc dự án đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó và nội dung được quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Trong quá trình thực hiện dự án xây dựng đối với khu nhà ở chung cư, phía bên chủ đầu tư Nhà nước đề ra ưu đãi đối với chủ đầu tư về việc có quyền huy động vốn từ các khoản tiền mua nhà ứng trước hay còn gọi là tiền đặt cọc mua nhà của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam có nhu cầu muốn mua nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở.
Trong trường hợp này phía bên chủ đầu tư và khách hàng có nhu cầu mua nhà chung cư sẽ tiến hành việc ứng trước tiền thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định cụ thể rõ ràng tại điểm đ, khoản 1, Điều 9 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết vấn đề trong việc thi hành Luật Nhà ở.
Để được huy động vốn theo phương thức đặt cọc tiền hay ứng trước tiền mua chung cư từ khách hàng này, thì phía chủ đầu tư phải đáp ứng các vấn đề quy định điều kiện được nêu rõ chi tiết trong quy định tại điểm đ, khoản 2, Điều 9 đó là: Phía bên chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở với khách hàng sau khi đã đáp ứng được điều kiện đó là có đầy đủ về bản thiết kế kỹ thuật nhà ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công trình này đã được phía bên chủ đầu tư tiến hành khởi công xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành đầy đủ các vấn đề liên quan đến thủ tục mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về vấn đề thực hiện kinh doanh bất động sản và cũng phải đảm bảo đối với việc rằng đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở được xây dựng theo quy định của pháp luật.
Về vấn đề ký kết các hợp đồng huy động vốn cho các dự án phát triển nhà ở thương mại này thì căn cứ theo Điều 19 quy định tại Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định hưỡng dẫn chi tiết Luật Nhà ở 2014 có nêu chi tiết về vấn đề này như sau: đối với vấn đề ký kết những hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại này thì sẽ được áp dụng ký thông qua đối với các hình thức đã được nêu trong khoản 2, khoản 3, và khoản 4 tại Điều 69 của Luật Nhà ở 2014.
Trường hợp nếu việc tiến hành ký hợp đồng thực hiện công tác huy động vốn mà không thực hiện đúng với các Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở 2014 và quy định tại cả trong điều này thì các hợp đồng huy động vốn này sẽ bị vô hiệu và không được pháp luật công nhận. Nếu phía chủ đầu tư vi phạm về vấn đề ký kết nêu trên thì chủ đầu tư nào tiến hành việc ký hợp đồng huy động vốn đó sẽ bị tiến hành xử phạt theo đúng quy định của pháp luật về sai phạm cũng như phải tiến hành bồi thường những thiệt hại đã gây ra cho bên phía những khách hàng đã tham gia góp vốn cho dự án nhà ở thương mại đó.
Cùng với đó tại khoản 3, Điều 69, Luật Nhà ở 2014 có quy định về các nguồn vốn được đặt ra nhằm mục đích để phục vụ cho việc phát triển nhà ở thương mại bao gồm các loại tiền như tiền thuê, tiền thuê mua, tiền mua nhà ở trả trước đối với các hợp đồng mua bán, hợp đồng cho thuê mua cũng như nhà ở cho thuê đối với các nhà ở hình thành trong tương lai.
Nghị định 99/2015/NĐ-CP có quy định trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản như:
+ Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua như: thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó( được quy định tại Khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014).
+ Trường hợp đối với những dự án mà dự án đó có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì đối với phía chủ đầu tư sẽ phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc đó là một biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó; trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ đối với việc cam kết về vấn đề chịu trách nhiệm trong văn bản trình gửi Sở Xây dựng.
Trong thời hạn 15 ngày làm việc, kể từ ngày Sở Xây dựng nhận được hồ sơ đề nghị của phía bên chủ đầu tư đối với dự án, Sở Xây dựng phải tiến hành kiểm tra hồ sơ; nếu bộ hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định của pháp luật thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, được cho thuê mua gửi đến phía bên chủ đầu tư nhận kết quả; còn trường hợp nếu như hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định về một bộ hồ sơ thì phải có văn bản nêu rõ lý do và yêu cầu bổ sung nếu cần thiết.
Trường hợp đối với việc chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định đó là 15 ngày như đã nêu ở trên mà phía bên Sở Xây dựng không có văn bản thông báo cho bên phía chủ đầu tư mà dự án nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, được cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đối với trường hợp này thì phía bên chủ đầu tư phải đứng ra cam kết việc chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua đối với khu nhà ở thương mại này; còn đối với phía bên Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm đối với vấn đề thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư theo đúng quy định của pháp luật.
Tuy nhiên nếu rơi vào trường hợp đó là sau khi Sở Xây dựng đã có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, được tiến hành cho thuê mua nhưng phía bên chủ đầu tư lại thực hiện việc bán, việc cho thuê mua mà thực hiện thế chấp nhà ở thương mại này thì việc bán, việc cho thuê mua nhà ở này sau khi thế chấp thì đặt ra rằng sẽ chỉ được thực hiện khi có đủ điều kiện về việc bán, thuê mua và yêu cầu phải có văn bản thông báo của Sở Xây dựng về việc cho phép mở bán, cho thuê mua.
Đồng thời ngược lại đối với các tổ chức, cá nhân mà tiến hành thực hiện huy động vốn quy định trong trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở phải đảm bảo đối với số tiền huy động vốn đó được sử dụng nguồn vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng nhà ở tại dự án đó;
Nghiêm cấm chủ đầu tư huy động vốn mà số tiền huy động lại vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở được ứng trước của khách hàng theo quy định của pháp luật; trường hợp số tiền huy động vốn được đem ra sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc thực hiện việc chiếm dụng vốn đã huy động hoặc đó là hành vi huy động vốn vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở ứng trước của khách hàng thì yêu cầu phải hoàn lại số tiền đã huy động sai theo quy định, tiến hành bồi thường (nếu trường hợp việc huy động vốn sai gây thiệt hại cho phía khách hàng) và chủ đầu tư sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
